论文提要：

物业服务企业服务质量较差是我国目前物业行业的普遍现状，但业主举证物业服务不到位的难度极大，根据我国法律现有规定，其实整治物业服务不到位这一问题非常简单，那就是从合同的效力角度入手，法官在审理物业服务合同纠纷时，应审查《物业服务合同》的效力，即审查物业服务企业的选聘是否经过全体业主共同决定、业主委员会是否依法成立，不能盲目地认为《物业服务合同》上有业主或业主委员会的签名就认为合同有效。若物业服务合同无效，则应按不当得利法律关系审理，由物业公司举证其用于经营的成本是多少，由业主承担，若物业公司举证不能，则驳回其诉讼请求。在目前我国国民法律水平普遍不高的情况下，法院应发挥作用，维护业主的合法权益。

全文共7240字。

主要创新观点：

从合同效力的角度入手，指出目前国内的物业服务合同大多数因违反法律强制性规定，为无效合同。法院在审理时应主动审查合同的效力，若合同无效则按照无效的规则处理，切勿把无效的合同当做有效的合同，损害业主的合法权益，助长物业的嚣张气焰。

以下正文：

法院在物业服务合同纠纷中应如何维护业主的合法权益

一、本文讨论的范围

本文讨论的物业服务服务合同纠纷，不包括前期物业合同，虽然《物业管理条例》第二十四条规定，前期物业的选聘也要求经过招投标程序或协议选择，但尚未有司法观点认为《物业管理条例》第二十四条规定属于效力性强制规定，因此前期物业合同不在本文讨论范围内。

二、我国物业服务企业取得服务资格的现状

目前我国国民的法律意识和法律水平较差，甚至自己作为业主的合法权益被侵犯了也不清楚。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《民法典》）第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。因此，选聘物业服务企业应由业主共同决定。但目前我国的国情是，物业服务企业不是由业主共同选聘的情况非常常见。物业服务企业通常的做法是，在小区内找几个与自己关系密切的业主，未经法律程序安排他们成为小区的业主委员会成员并组成业主委员会，即业主委员会及其成员通常也不是根据《民法典》第二百七十八条第一款第三项规定依法成立的。了解我国目前物业行业的现状之后，整治物业、维护业主的合法权益的方法也就变得很容易了。

三、我国法院审理物业服务合同纠纷的现状

在我国，物业服务企业起诉业主交纳物业费的案件在任何一个基层法院数量都很庞大，占据了大量的司法资源。业主虽然抗辩物业存在服务不到位的现象，但难以举证，法院往往也就无奈地支持了物业服务企业的诉讼请求。即便法院支持了业主的部分抗辩，但也不敢对物业服务企业的诉讼请求打太多折扣，如大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初11251号大连华锐世纪物业管理有限公司、吴春华物业服务合同纠纷民事一审民事案中，法院在本院认为部分论述：根据同小区其他业主在同类案件中提供的证据可以证明原告对小区公共环境卫生的清洁管理、绿化管理等物业服务方面确实存在诸多不尽人意之处，但尚不足以认定原告对案涉小区弃管，故本院酌情确定被告应按照90%的比例向原告支付物业费。

其他法院的处理方式，也有按70%或80%物业费收取的，但仅通过自由裁量权为物业费打折，物业公司往往不服气，认为法官的自由裁量权过大、依据不足。因此倒不如直接根据法律规定依法处理，即审查物业服务合同是否有效，若无效，则没有必要通过“打折”的方式维护业主的合法权益。

法院在审理过程中，通常都会草率地认为物业服务企业与业主或业主委员会签订了《物业服务合同》，所以物业服务企业要求业主交纳物业费有事实及法律依据，即法院根本没有真正地审查物业服务合同的效力。

四、《物业服务合同》无效的法律依据

《全国法院民商事裁判工作会议纪要》（法[2019]254号）规定：　人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。

因此，法院在审理合同纠纷案件时审查合同效力，并非是“多管闲事”，而是法定职责，如果没有审查合同的效力，属于案件认定事实上的重大错误，属于案件基本事实不清。因此，审理物业服务合同纠纷必须审查合同是否存在无效的情形。

法院首先应从《民法典》第二百七十八条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”审查与物业服务企业签订《物业服务合同》时是否经全体业主共同决定，如物业服务企业拿不出证据证明物业服务企业的选聘确实是经全体业主共同决定的，则直接认定《物业服务合同》无效，物业服务企业无权依据无效的《物业服务合同》向业主主张物业费。

已有生效判决依据《民法典》第二百七十八条第一款第四项认定《物业服务合同》无效。如（2019）京0117民初276号程诗惠与被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会、被告北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司确认合同无效纠纷“本院认为”论述：

选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。业委会称采用橱窗公告的方式征求业主意见,从其公告内容而言,该公告内容系向业主发出通知,不能确定业委会依法征求业主的意见与物业公司续签物业服务管理合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故业委会与仲量物业公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》未经法定程序，违反了物权法的规定，应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条（今《民法典》第二百七十八条）之规定，判决如下：被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会与被告北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》无效。

北京市朝阳区中国第一商城业主委员会、北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司不服一审判决，提起上诉，二审法院北京市第三中级人民法院（2019）京03民终15791号上诉人北京市朝阳区中国第一商城业主委员会、上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司与被上诉人程诗惠确认合同无效纠纷“本院认为”论述：

选聘和解聘物业服务企业属于小区业主共同决定的事项，业主委员会具有代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责，但并不具有直接决定是否选聘和解聘物业服务企业的权力。本案，第一商城业主委员会与仲量物业公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》并没有取得业主大会的授权决定，在事后亦未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，难以认定签署《北京市物业服务合同》系涉案小区业主的真实意思，且仲量物业公司在签订合同时并未对第一商城业主委员会取得业主大会的授权决定进行审查，难以认定构成善意，故第一商城业主委员会与仲量物业公司签订的该份《北京市物业服务合同》应属无效。第一商城业主委员会主张其采用橱窗公告的方式征求业主意见，但其认可其并未召开业主大会就续签涉案物业合同事宜进行表决，且其并未提交证据证明与仲量物业公司签订《北京市物业服务合同》经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其关于业主未提出异议则可视为同意的意见缺乏法律依据，故对第一商城业主委员会的该项主张本院不予采信。仲量物业公司主张物业管理费的收缴率高，可视为业主以缴费行表明业主对《北京市物业服务合同》的认可及追认，其该项主张因缺乏法律依据，故本院亦不予采信。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，驳回上诉，维持原判。

同时，因物业服务企业不是经业主共同选举产生的，因此不是业主的意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；……”因业主并无选聘该物业服务企业的意思表示，物业服务因此合同无效。

五、认定《物业服务合同》无效无须行使撤销权

司法实践中，有的法官可能会认为，《物业服务合同》是业主委员会与物业服务企业签订的，业主应行使撤销权撤销业主委员会的决定。《民法典》第二百七十八条是强制性法律规定，直接就可以依据强制性法律规定确认合同无效。先行使撤销权只是业主维护自身合法权益的选择之一，在业主有多元化选择方式的情况下，无需行使撤销权。

六、确认合同无效无须业主共同决定

司法实践中，有的法官可能会认为，《物业服务合同》是业主委员会与物业服务企业签订的，合同相对人是主委员会和物业服务企业，不是业主，所以认为业主不是合同相对人，其主张合同无效的主体不适格。

认定合同无效无需是合同的相对人，只要是与合同有直接利害关系即可。就如同起诉的条件一样，《民事诉讼法》第一百二十二条第一项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。作为业主，物业服务合同与其有直接利害关系，因此其提起合同无效之诉或抗辩的主体适格。

且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法精神来看，业主完全有资格主张合同的效力。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……”。可见业主可以要求确认合同无效，没有必要必须通过合同相对人，只要与业主具有利害关系就可以。

从建筑物区分所有权的角度分析，业主主张合同无效的主体适格。《民法典》第二百七十八条即是民法典物权编第六章对业主的建筑物区分所有权的规定，业主的建筑物区分所有权本应该由业主自己行使，未经业主共同决定选聘物业服务企业是对业主的建筑物区分所有权的侵犯，业主在建筑物区分所有权收到侵犯的情况下提出抗辩，主体适格。部分法院可能会错误地认为，与物业服务企业签订的《物业服务合同》涉及全体业主的共同利益，单个业主无权代表全体业主起诉。但《民法典》第二百八十七条已明确规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。即单个业主完全具有诉的权利或抗辩的权利。如福建高院（2013）闽民提字第127号、广东高院（2017）粤民申6001号、大连中院（2023）辽02民终416号均持此观点。大连中院（2023）辽02民终416号民事裁定书论述：民法典第278条和286条的规定，是对共有权和共有管理权行使的相关规定，对业主共同决定重大事项的前置性规定并非是业主就侵害自己合法权益的行为行使诉权的前置性规定。该两个法律条文，并未限制权利受侵害业主起诉的权利，最高人民法院民一庭在《民法典物权编理解与适用》中对此进行了明确的说明，且特别提出：“业主委员会、建筑企业等在某种情况下都可能实施损害共有权的行为，如果用民法典278条和286条限制权利受侵害业主的起诉权利，一旦侵权人是业主委员会时，将落到无法维权的境地。”在物业服务合同纠纷案件中，业主委员会恰恰经常是侵害合法业主权益的主体，业主委员会经常在未取得业主大会授权的情况下擅自与物业服务企业签订《物业服务合同》。因此，认为单个业主无诉权或抗辩权的观点是错误的。

而且，业主委员会作为原告在另案中主动提起确认合同无效之诉的概率微乎其微，因为业主委员会往往就是物业服务企业操纵设立的，自己人不可能起诉自己人。因此直接赋予业主诉权显得十分有必要。

七、从业主委员会是否依法成立角度入手审理物业服务合同效力

根据《物业管理条例》第十一条规定， 下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；…… 。第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

因此，法院可从业主委员会的成立是否合法的角度认定物业服务合同的效力。若业主委员会不是经过法定程序选举产生的，则可认定业主委员会自始不成立，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。

《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。因此法院可到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府调取业主委员会成立的备案文件，若并无业主委员会是经合法选举产生的文件，可认定业主委员会选举违法，业主委员会的成立不是业主的意思表示，业主委员会自始不成立，其签订的物业服务合同无效。

辽宁省高级人民法院（2014）辽审四民申字第772号大连市甘井子区美域盛景小区业主委员会与大连城建开发集团物业管理有限公司再审申请审查案，一审、二审、再审法院均认定为大连市甘井子区美域盛景小区业主委员会未依法选举产生，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此不具备业主委员会的资格。因此，物业服务合同也是如此，若与物业服务企业签订物业服务合同的业主委员会未经依法选举，则业主委员会姿势不具有民事主体资格，其签订的物业服务合同自始无效。

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。即只有经合法程序选举出业主委员会后向区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案后，才能向公安机关申请刻制业主委员会印章。法院可开庭询问签订合同的业主委员会印章来源，若业主委员会未经备案未申请公安刻章，则进一步询问该印章是否为物业服务企业私刻，并用自己私刻的印章与自己签订物业服务合同，若果真如此则可直接依据无合同相对人认定合同无效，并以非法经营罪为罪名向公安机关移交刑事犯罪线索。

八、合同无效后的处理

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。因此，一旦《物业服务合同》被认定无效，则按照不当得利法律关系审理，由业主返还其所获得的利益。

根据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

按照不当得利关系审理，因物业提供的服务已经不能返还，因此应当将业主所获利益为限折合成价款补偿给物业服务企业。业主应按物业服务企业的经营成本返还，即物业服务企业所支出的用于雇佣职工等最基本的支出除以其服务范围内的业主总数，而不应考虑物业服务企业的利润。若考虑物业服务企业的利润，则与《物业服务合同》有效无异，根据任何人不能基于不法行为获得利益的理论，物业服务企业因侵犯业主建筑物区分所有权、未经业主大会决定的情况下获得的收益不具有合法性，业主仅向物业服务企业支付其用于经营的成本即可，无须向其支付非法利益。

在司法实践中，可能会出现这样的情况，即在一件普通的物业服务合同纠纷中，让物业举出当年的经营成本，物业在短时间内可能难以完成举证，因为会涉及到各种财务资料、账本，需要较长时间整理。因此，虽然《证据规定》要求按照人民法院经审理之后确认的法律关系审理，但在物业短期内难以完成举证的情况下，为使其充分举证，可以因合同无效、双方不存在物业服务合同法律关系为由，依据《民事诉讼法》第一百二十四条规定，判决驳回起诉。令物业暂时回去好好整理证据，待证据准备齐全后再另行按照不当得利法律关系起诉。

九、对策

1.审判对策

目前我国物业服务合同纠纷的审理的现状是，法官通常不审查《物业服务合同》是否有效，盲目判决业主支付物业费，物业服务企业用简单低劣的违法手段竟能掠夺大量财富，长期以来法院作为帮凶，“配合”物业实现非法经营。因此，物业服务合同纠纷早晚会迎来变革，不能再这么糊涂地审下去了。法官应主动审查物业服务企业的选聘是否由业主共同决定，如违反《民法典》第二百七十八条的法律强制性规定，就直接认定合同无效，打击物业的非法经营行为，维护业主的合法权益。

2.立案对策

每个基层院每年都有大量的物业服务合同纠纷，而且其中充斥着大量的无效合同，在目前法院“人少案多”的大背景下，为节约司法资源、提高审判效率，法院亟需作出回应及调整。以盘锦市大洼区人民法院为例，2022年大洼区人民法院共受理900件物业服务合同纠纷案件，但全年一共才受理4200件民事案，物业服务合同纠纷已成为大洼区人民法院主要案件。因此，摆脱物业服务合同纠纷这类“垃圾案件”在立案阶段大有可为。

《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第六条规定“当事人起诉、自诉的，应当提交以下材料：……；（五）与诉请相关的证据或者证明材料”。若物业服务企业认为其与业主之间的纠纷为物业服务合同纠纷，就应当按照《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》，依法提供第六条“与诉请相关的证据或者证明材料”，即在立案阶段物业就应该提供“选聘物业服务企业是由业主共同决定的”和“业主委员会是经依法选举产生的”证明材料。如物业在立案时未提供，告知其在一定期限内补交，物业在一定期限内仍未补交的，退回诉状，若物业坚持起诉，裁定不予受理。即在立案阶段，法院就应当解决问题，没有必要进入审判阶段，在每年物业服务合同纠纷案件数量都很大的情况下，进入审判阶段再驳回就浪费司法资源了。

十、立法建议

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

其实第一条已经规定了“依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，即对业主具有约束力的前提必须是“依法”，因此没有经过《民法典》第二百七十八条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”选聘的，必然不符合“依法”这一要求。

为明确法院在审理物业服务合同纠纷案件主动审查合同的义务，应在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》增加如下条款：

增加第二款：人民法院在审理物业服务合同纠纷时要严格审查物业是否为依法选聘，对于未经《民法典》第二百七十八条第一款第（四）项选聘的物业，业主以合同无效为由提出抗辩的，人民予以支持。

增加第三款：人民法院在审理物业服务合同纠纷时要严格审查物业服务合同效力，并可以通知业主委员会作为第三人参加诉讼，若业主委员会不是依法选举产生的，应认定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。