【基本案情】

盘锦中院在审理某装饰公司与某房地产公司合同纠纷一案中，某装饰公司公司向本院申请财产保全，本院依法查封了某房地产公司名下29套房产，其中包括坐落于盘锦市兴隆台区某小区房屋，面积113.68平方米。案外人闫某对本院查封该房屋提出书面异议。请求法院解除案涉房屋的查封，并向法院提供相关排除执行的证据。2017年2月12日，闫某与某房地产公司签订定《商品房买卖合同》，购买案涉商品房，并于2015年6月30日一次性交纳购房款454,720元，某房地产公司为其开具发票。闫某在2016年至2021年期间分别向小区物业公司交纳物业费、电梯费、水费、电费、出入证费用以及装修保证金等费用。由于某房地产公司原因，闫某在购房时无法办理案涉房屋不动产权属证书。

【裁判结果】

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，闫某在案涉房屋被查封前与艺信公司已签订合法有效的买卖合同，且已支付全部价款。同时，闫某自2016年起向物业公司交纳物业费、电梯费、水费、电费、出入证费用以及装修保证金等费用能够证明其已经实际占有案涉房屋。另外，闫某购买该房屋时因某房地产公司手续不全等原因未能办理过户手续，并非闫某的过错导致未能办理过户登记。综上，闫某的请求符合法律规定，法院最终裁定中止对案涉房屋的执行。

【风险提示】

如何规避购房风险？

1. 当购房者没有获得不动产权证之前，一定要时刻关注自己的房产状态、开发商经营和涉诉情况，从而及时提前处理，提前预防。

2. 在支付完毕购房款之后尽快要求房屋所有人交付房产，实际占有房产。

3. 对于逾期未能交付、未能办理产权登记的违约方，应及时提起诉讼，以司法裁判的形式确定购房者对房屋的实体权利，并通过司法途径推进房屋的交付和办理产权登记。