基本案情

2013年4月20日，二原告刘某某、周某购买了被告盘锦某置业有限公司开发建设的某小区房屋。2013年9月29日，二原告与被告签订《车位租赁合同》，约定被告将位于该小区半地下车库中一个非人防车位出租给二原告，租赁期限为20年即2013年12月31日至2033年12月31日，同时明确规定该车位用途为停车。合同签订当日，二原告将双方约定的租金126,979.00元交付给被告，案涉车位建成交付后，一直由二原告占有使用。案涉车位所在的车库在建造前其施工设计文件和单独规划设计图纸均经审查为合格，且案涉车库经竣工验收后由相关部门为其独立出具了竣工验收备案书。现原告认为原、被告双方就车位形成的合同为买卖合同并非租赁合同，同时认为案涉车位归全体业主共有，被告未取得商品房预售许可出售该车位是无效的，故原告诉至法院要求认定该《车位租赁合同》无效并要求被告返还已交付款项及利息。

裁判结果

盘锦市兴隆台区人民法院一审判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原、被告均未提出上诉，判决已发生法律效力。

评析

本案系因业主误以为与开发单位就使用车位签订的合同为买卖合同，而事后发现双方间的合同仅为租赁合同，业主仅具有使用权，并不具有所有权而引发的纠纷。该类情形在现今时有发生。解决好此类纠纷，能够指引开发单位今后在与业主签订车位租赁合同时，对业主更好的进行告知、说明，避免业主误解其对车位具有所有权而引起双方间不必要的纠纷。亦能使业主在就车位与开发单位签订合同时更能审慎一些，更能明晰其签订的合同是否符合其最初的购买或租赁的目的，更好的保护其自身的权益。明确此类案件的判决方向能够更好指引市场经济主体的行为，避免类似纠纷的发生。

本案中主要涉及的法律适用问题为租赁合同与买卖合同性质的判断、小区车位所有权归属的判断和合同是否存在无效情形的判断。首先，租赁合同与买卖合同最核心的区别在于支付金钱一方支付的对价，是否为购买标的物的所有权，是否转移标的物所有权给支付金钱一方。在合同未明确约定转移标的物的所有权或不具有转移标的物所有权的意思表示时，不能判定其为买卖合同。判断房地产开发企业与小区业主就车位签订的租赁合同的性质时，应从合同内容的本质予以区分，从而明确合同为租赁合同还是买卖合同。其次，建筑区划内房地产开发企业非占用业主共有的部分合法建设的车位，同时双方未约定该车位归业主所有时，应当判定该车位的所有权归属于房地产开发企业。第三，判断合同是否无效，要严格按照行为人是否具有相应的民事行为能力、是否意思表示真实及是否存在违反法律、行政法规的强制性规定及违背公序良俗等情形来判断。其中法律、行政法规的强制性规定应指向效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，在判断时应当严格予以区分。法院裁判合同的效力时，要严格按照上述情形来判定，不能因合同存在的略微瑕疵而判断合同无效，尽可能的维护合同的稳定性，维护交易双方的交易安全和市场交易秩序。