近年来，随着城市化进程的不断加快，房地产市场不断发展，物业服务作为一种新兴的行业大量涌现。它们为住宅小区内的居民提供公共性的服务，对于改善人民群众的生活环境，提高城市管理水平起着积极的作用。随之而来，因物业服务管理而产生的纠纷亦不断增加，并呈上升趋势。

　 一、物业服务合同纠纷案件的特点

　1、案件数量增长快。院民事审判二庭2010年受理物业服务合同纠纷案件15件，其中撤诉12件，判决2件，调解1件；2011年受理17件，撤诉9件，判决8件；2012年受理136件，撤诉106件，判决25件；2013年截至3月受理20件。由此可见，物业服务合同纠纷案件呈逐年上升的趋势。

　2、案件的急剧增加，使得送达任务异常繁重。物业公司对业主提起诉讼时，往往批量进行，法院必须在短时间内完成这一批案件的送达。在法院工作人员送达时，又时常面临空房的情况，或者业主出于躲避诉讼等目的闭门不见，这给法院带来了不小的麻烦。

　3、调解难度大，调解率低。业主认为自己交纳物业费用的前提是享受到预期的服务，既然物业服务不符合约定，就不应该依照约定支付费用。物业公司则坚持自身的服务已经达到标准，业主的要求超出了合理界限。同时，物业公司担心作出让步会影响以后工作的开展，其他原本按时交费的业主会效仿，导致连锁反应，因此不愿让步。业主则认为自己在服务中已经受到不适当待遇，让步会是更大的牺牲。双方当事人情绪对立，对诉讼结果的期待值相差较大，因此案件的调解难度大，调解率比较低。

　4、业主大多处于劣势地位，物业公司胜诉率高。相对于业主个人来讲，物业公司属于强势主体，一般都有较为固定的专业律师来负责公司的法律业务。因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。业主则多是自然人主体，举证能力较弱。业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据，有些证据如果业主不刻意保留，在诉讼时已经灭失。特别是在业主主张物业公司服务不到位，以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物业公司。还有一部分案件是被告缺席审理的，业主拒绝出庭应诉或不积极应诉，由于证据优势原则，往往最终判决以物业公司的胜诉告终。拒付服务费理由不充足，是业主败诉的主要原因。

　二、物业服务合同纠纷产生的原因

　1、业主对物业公司所提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。很大一部分物业公司对于小区环境的管理没有达到业主的预期，履行义务不到位，使得业主无法心甘情愿的交纳物业费，拖欠物业费成了业主表达对物业服务质量不满的当然解决途径。

　2、物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善。伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。

　3、业主与物业公司之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项没有明确约定。由于物业管理缺乏相应的行业标准，且物业服务合同对物业公司管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业公司在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业公司都应当管，否则就不交付费用。

　4、物业公司或多或少存在服务不到位的情况。物业管理人员的素质参差不齐，服务不到位，往往是导致业主不交或不愿交纳物业服务费的因素之一。由于物业队伍的管理不规范，物业管理人员缺乏必要的岗前培训，真正持证上岗的不多，因此在物业管理中，经常出现管理不够到位，物业人员不能耐心听取业主正当的建议和意见等现象，久而久之业主对物业公司便产生抵触情绪，造成物业管理费用无法及时收取。

　5、业主委员会的成立不规范，工作职责不明晰。业主委员会的职能未得到充分发挥，多数物业公司未成立业主委员会，即便成立了也形同虚设，造成物业公司与业主之间缺乏必要的沟通渠道，一些本应及时化解的小矛盾由于得不到及时解决而逐渐激化，导致物业费收取受阻。

　三、解决物业服务合同纠纷的对策

　1、完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准。国务院颁布的《物业管理条例》，弥补了前期物业管理缺失的境况，使之有法可依。有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业公司相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。

　2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识。在法院审理的物业服务合同纠纷中，多数案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的，主要包括房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商的履约意识，政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。同时，物业公司缺乏应有的平等主体意识和服务意识。业主与物业管理企业之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理的认识，才能从根本上提高物业公司的总体服务质量和水平。

　3、完善物业服务合同。物业服务合同制度本身存在缺陷，是导致发生纠纷的根本原因。物业服务合同存在着内容空泛、解除标准模糊、当事人的法律责任不明确、业主大会的主体地位不确定等问题。应尽量细化条文，使之具有可操作性，使开发商、业主、物业公司之间的责、权、利更加明晰化，这样才能减少纠纷，更好地维护业主的利益。